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政策解讀

部土地利用司負責人解讀《國有建設用地出讓地價評估技術規范》
發布日期: 2018-04-02  信息來源:中華人民共和國自然資源部
 

  3月9日國土資源部辦公廳印發通知要求,自4月9日起施行《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》(以下簡稱《規范》)。《規范》出臺的背景是什么?與2013年起實施的《國有建設用地使用權出讓地價評估規范(試行)》相比,《規范》在哪些方面進行了修訂和完善?《規范》對國有建設用地使用權出讓地價評估提出了哪些具體要求?圍繞這些問題,記者采訪了部土地利用司負責人。

  記者:什么是出讓地價評估?為什么需要對出讓地價評估單獨規范?

  負責人:《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第10條要求:市、縣國土資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。《協議出讓國有土地使用權規定》第11條要求:市、縣國土資源行政主管部門要對擬出讓地塊的土地價格進行評估,經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策,合理確定協議出讓底價。《城市房地產管理法》第18條規定:土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府規劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。不難看出,出讓地價評估是依照法律法規或國家有關政策規定,針對擬招拍掛或協議出讓地塊,以及出讓后調整規劃條件的地塊開展的地價評估。評估目的是為確定出讓底價或標定、核定應補繳土地價款提供參考依據。

  考慮到以下問題,有必要單獨出臺出讓地價評估技術規范。第一,由于出讓地價評估的結果可能直接影響到土地出讓收益、影響到國有土地資產是否流失,因此出讓地價評估相比一般的宗地地價評估更為重要,需要慎重對待。第二,相對而言,出讓地價評估類型多樣,比一般宗地評估更為特殊復雜,需要考慮的各方面技術因素很多,有必要從技術規范上單獨予以明確。第三,在2013年《規范(試行)》出臺之前,由于已有的技術規定過于原則,技術路線不夠明晰,使得出讓地價評估過程中的自由裁量空間過大,增加了尋租機會,造成地方較大的廉政和國有土地資產流失風險隱患。

  記者:請簡單介紹一下《規范》的起草過程?

  負責人:按照“擬訂土地估價技術標準”的行政職能,國土資源部土地利用司會同中國土地估價師協會,于2011年開始了相關研究論證,在前期調研基礎上,部土地利用司于2012年10月形成初稿,廣泛征求中估協技術審裁委員會全體專家、各省級國土資源主管部門、部分市縣國土資源部門、土地估價機構和部內各司局意見,并先后召開四次專題論證會,形成了《規范(試行)》版,于2013年4月8日起實施。《規范(試行)》實施五年來,取得了積極顯著的成效,受到社會各界的廣泛好評。

  一是迅速規范了出讓地價評估行為,估價師有了明確的技術依據。二是促進了土地市場秩序規范,土地出讓后擅自調整開發建設條件的現象得到有效遏制。三是有效降低了國有土地資產流失風險,增強了土地出讓領域的廉政防火墻。實施期間,部土地利用管理司組織中估協持續不斷收集各地反饋意見,2017年,部啟動修訂工作,會同中估協開展調研,廣泛聽取各地土地估價機構對《規范(試行)》的修訂意見,并發函全國各省級國土資源管理部門征求修訂意見,根據調研和各地意見反饋情況,對《規范(試行)》進行了修訂,形成了《規范》,經部專題會議研究后正式發布。

  記者:此次規范修訂的指導思想是什么?具體修訂內容有哪些?

  負責人:此次修訂,一是堅持維護正常地價形成機制和市場公平原則。二是保持穩定,從實施情況看,《規范(試行)》總體科學可行,為保障工作連續性,不做太大修改。三是與時俱進。充分考慮近年來土地市場發展變化實際和土地利用管理工作新方向,體現有利于盤活存量低效用地、有利于增加租賃住房用地供應、有利于促進多主體供地的修訂思路。

  修訂的主要內容有以下幾個方面:

  一是文字規范。進一步理順表述,政策用語與現行有關規定保持一致,術語和專業詞匯與2014年發布的《城鎮土地估價規程》保持一致,更新技術標準版本,增加新出臺的法律法規政策內容要求等。

  二是明確委托方。針對部分地方仍存在地方國土部門要求土地使用權人委托評估,導致委托方干預評估結果的情況,將評估程序的“接受委托”明確為“接受國土資源主管部門(或出讓方)委托”。

  三是增加“出讓時約定租賃住宅面積比例”的評估類型,并明確以市場租金為重要測算依據,體現對租賃住房用地的支持。

  四是進一步明確估價期日。將“國土資源主管部門同意補繳地價時為準”修改為“國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準”,表述更為準確。

  五是體現對存量地盤活的支持,促進釋放存量。對存量地改變容積率等利用條件補繳地價,原規范為三種計算方法取最高值,修訂為只按正常市場價格一種方法計算。增加“容積率調整前后均低于1的,按容積率為1核算樓面地價”的規定,便于容積率調整后仍低于1的低效地再利用。增加“工業用地調整用途的,需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積,減去現狀工業用地價格”。刪除了對開發成本的相關規定,明確了對工業用地現狀條件的價值,鼓勵低效工業用地再利用。

  六是規范多項用地條件同時調整的評估路線。明確應分別核算各項條件調整帶來的地價增減額,合并計算應補繳地價款,解決地方執行過程中每項條件單獨計算、地價只增不減的理解誤區。

  此外,為發揮地方積極性,避免歧義,刪除了三舊改造的相關表述,并落實了《資產評估法》的相關要求。

  記者:請問《規范》與《城鎮土地估價規程》是什么關系?新舊規范應如何銜接?

  負責人:從技術層面看,《規范》是對《城鎮土地估價規程》的完善和細化,按照《資產評估法》要求,《規范》與《城鎮土地估價規程》同屬土地估價基本技術準則,是土地估價專業評估師必須遵循的最高技術標準。從執行看,按照特別與一般的關系,在出讓地價評估領域,遇有同類規定時,《規范》應優先于《城鎮土地估價規程》。

  《規范》從2018年4月9日起正式施行,4月9日前受理但仍未出具土地估價報告的,可適用《規范》。已出具土地估價報告的,不再調整。是否出具了土地估價報告,可通過機構檔案、行政部門檔案和土地估價報告備案系統綜合判斷。

 
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